不動産投資で作った借金は債務整理できるのか？注意点や失敗しない秘訣を解説

• 「不動産投資の借金の解決方法が知りたい」
• 「不動産投資による借金は債務整理できる？」

不動産投資を始めたものの、思うように利益が上がらないばかりか、借金ばかりが膨らんでいく…とお悩みの方はいませんか？不動産投資は将来に備えた投資のためや副業代わりにと始める人が多く、うまくいけば長期間にわたって利益を得ることができますが、よく理解しないまま投資を始めたり、悪徳業者に騙されて儲からない物件を掴まされてしまうこともあります。

そこでこちらの記事では、不動産投資で出来た借金は債務整理できるのかという点にスポットを当てて解説していきます。不動産投資の失敗を放置した先のことを知って早め早めの対処がポイント。債務整理以外の解決方法も紹介するので参考にしてください。また今後の不動産投資を失敗しないための7つの秘訣を知って、確実に利益を得られる方法を探っていきましょう。

不動産投資の借金は債務整理できる？

そもそも不動産投資で作った借金は債務整理できるのでしょうか。不動産投資は投資の対象が不動産ということで、投資が失敗したときのダメージが大きく、負債も高額になりがち。また不動産投資を考える人は資産が十分にあったり、高年収だったりする返済能力の高い「高属性」の人の場合が多いため、簡単にローン審査に通過して投資を始めるのにもハードルが低くなります。

簡単に借金をしやすいと簡単に投資が開始され、それが失敗すると大きな借金が残るハメに。自分の返済能力以上に膨らんでしまった借金は、何かしらの方法で解決する必要があります。

ローンを組んでいても債務整理はできる

結論から申し上げると、不動産投資の借金も債務整理ができます。またローンを組んで不動産投資をしている場合でも可能です。債務整理には次の3種類あり、それぞれに借金の減額割合や手続き方法、メリット・デメリットが異なります。

• 任意整理
• 個人再生
• 自己破産

しかし共通するデメリットとして、信用情報機関に事故情報として登録されることがあります。いわゆる「ブラックリスト」状態のことで、借金を完済してから5年～10年の間は新しくローンが組めなくなったり、新規でクレジットカードを作成できなくなります。債務整理にはこのようなデメリットがあることをよく理解してから手続きすることをおすすめします。

任意整理で利息を減額

任意整理は債務整理の中で最も費用や期間がかからない方法です。他の債務整理方法と違って裁判所を通さない手続きで、債権者と直接交渉することで利息の減額や返済期間の延長を求める方法のこと。周囲に債務整理したことがバレにくく、整理する債権を選べるので、保証人が付いている借金や自宅の住宅ローンなどを除外することも可能です。

ただし交渉に応じてくれるかは債権者次第で、合意ができないと借金を減額できません。また減額割合も元本以上は難しく、借金総額が多額になる場合はそれほどメリットを得られないことも。こうした懸念がある方は、債務整理に詳しい弁護士に相談して、自分のケースで任意整理が有効か確認することをおすすめします。

任意整理を周囲にバレずに手続きしたいという方は、こちらの記事を参考にしてください。

「任意整理をバレずに手続きしたい方必見！原因と対処法を知って賢く借金を減額」

個人再生は借金を大幅減額

任意整理と違い、個人再生は借金の総額に応じて1/5～1/10へ大幅に減額できる手続きです。裁判所へ申立てるため費用や期間はかかりますが、借金総額が大きい人にとっては有効な手段です。また後述する自己破産と異なり職業や資格に制限がないので、士業の方や建設業の会社をお持ちの方、宅建業の免許を使って事業をしている方でも仕事をしながら手続きできます。

個人再生の大きな特徴としてローン返済中のマイホームを残せる「住宅ローン特則」という制度があります。この制度を利用すると本人名義の居住中の住宅を処分しなくても済みますが、投資用の不動産は住宅ローン特則の適用対象外となるので気を付けましょう。とはいえ任意整理してもローンの返済が難しいという方は個人再生がおすすめです。

個人再生のメリット・デメリットはこちらの記事を参考にしましょう。

「個人再生のメリット・デメリットを徹底分析！注意点・利用条件・他の債務整理との違いは？」

自己破産で借金を免責

自己破産は一定以上の財産を処分する代わりに借金を免責できる債務整理方法です。不動産をお持ちの方は、裁判所が選任した破産管財人によって財産の調査・処分を行う「管財事件」での自己破産になるのが一般的。物件を売却してもなお数千万円の借金が残るという方や、複数の不動産を所有しているという方に適しています。

自己破産は個人再生と同様、裁判所に破産申立てを行う債務整理方法です。国の機関紙「官報」に名前や住所が掲載されたり、手続き期間中は職業や資格に制限がかけられます。また連帯保証人が付いている場合は、そちらに返済義務が移って迷惑をかけることも。自己破産には得られるメリットと引き換えにデメリットもあるため、最終手段として慎重に検討しましょう。

自己破産にかかる費用については、こちらの記事を参考にしてください。

「自己破産にかかる費用相場・内訳を解説！安く抑えるコツや払えないときの対処法も紹介」

不動産投資で債務整理するときの注意点

投資で債務整理をお考えの方に、注意すべきポイントを紹介していきます。

税金は免責されない

債務整理でローンが減らせても、税金は減額されたり免責できないので気を付けましょう。ローンの返済に苦労している方の中には、固定資産税などの税金を滞納している人も多くいます。しかし税金は「非免責債権」となるため、債務整理が認められても免責できません。非免責債権とは自己破産しても免責にならない債権のことで、他にも罰金や損害賠償金などがあります。

税金を滞納し続けると期間によっては役所が不動産の差し押さえに移行します。競売になると売却価格が相場より大幅に低くなってしまい、ローンの支払いと税金の残額の二重負債を抱えることに。また税金を滞納していると自己破産をしても請求され続けることになるので、予め税金を全て支払ってしまうか、もしくは税務担当部署に分納について相談することをおすすめします。

「免責不許可事由」で自己破産できないことも

自己破産を希望しても「免責不許可事由」に該当すると、免責が許可されないことがあります。免責不許可事由とは免責が許可されてもなくならない非免責債権とは異なり、そもそも免責が許可されない事由のこと。自己破産について定めた破産法第252条1項にその内容が掲載されていて、全部で11項目あります。

その一つに次のような項目があります。

浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ、又は過大な債務を負担したこと。

引用：破産法252条1項4条｜e-GOV法令検索

破産法によると浪費や賭博、偶然の利益などを目的とする射幸行為による借金は免責されないことになります。不動産投資は射幸行為に該当する可能性が高く、裁判所に免責不許可事由だと判断されると免責が許可されません。また破産手続きに非協力的な態度をとっていたり、無計画な不動産投資を繰り返したりしていると免責が許可されないでしょう。

ただし免責不許可事由に該当する場合でも、破産手続きに至った経緯を勘案して申立人に十分に反省の態度が見られ、経済的に更生できるとみなされると裁判所の「裁量免責」によって免責が許可される可能性が少なくありません。

自己破産の免責不許可事由について詳しくは、こちらの記事を参考にしましょう。

「自己破産の免責不許可事由の11項目を解説！免責が下りなかったときの対処法とは？」

借金が5000万以上だと個人再生できない

借金の総額が5000万円以上あると、個人再生できない点も気を付けてください。個人再生にはいくつかの条件があり、その中に「借金総額が5000万円を超えないこと」という条件があります。住宅ローン特則を利用する場合は、住宅ローンの残債を除いた金額が5000万円以下でなければなりません。

よって不動産の評価額の合計が5000万円を超える場合や、預貯金との合計金額が5000万円を超える場合は個人再生できないことになります。ただし個人再生が利用できなくても「民事再生」が利用できることも。手続きが複雑で費用も高額になりますが、全く不可能という訳ではないので、まずは自分だけで判断せず弁護士などに相談することをおすすめします。

個人では手続きが難しい

上で紹介した債務整理いずれも、自分一人で手続きするのは難しいでしょう。申立書類の作成や必要書類の準備、債権者や破産管財人との話し合いなど、全て一人で行おうとすると大変な時間や労力、ストレスがかかります。また素人が相手では債権者との交渉がうまくまとまらず、債務整理が失敗に終わることも。

そうならないように、なるべくなら借金問題や債務整理に詳しい弁護士に依頼しましょう。弁護士に債務整理を依頼できると、その段階で取り立てや督促がストップできます。また自分に一番合った解決方法を提案してくれるほか、裁判所に同行してくれたり、免責不許可事由があっても裁量免責ができる方法をアドバイスしてくれます。

多くの弁護士事務所では債務整理についての相談を無料で受け付けています。まずは無料相談を利用して、自分に合った弁護士事務所を選ぶことから始めましょう。

お住いの地域で、借金問題に強い弁護士を見つける＞＞

不動産投資の借金を放置するとどうなる？

不動産投資のためのローンや借金を放置していると、どんなことが起きるのでしょうか。

金融機関から一括返済を求められる

不動産投資で思うように利益を上げられず、ローン返済を延滞し続けると、ローンを借りている金融機関から一括返済を求められるようになります。これは借金の滞納によって「期限の利益」が喪失したためです。

期限の利益とは、ローン契約で決めた期限までに分割で返済できるという権利のこと。2カ月以上滞納し続けると、金融機関がローンを踏み倒されると判断して、期限の利益の喪失を理由に一括返済を求めてきます。

クレジットカードやローンの一括返済を無視するとどうなるかについては、こちらの記事を参考にしましょう。

「クレジットカード会社からの一括請求を無視するとどうなる？主な流れと解決方法を紹介！」

保証会社により代位弁済が行われる

一括返済の請求後も支払いが滞ると、次に行われるのは保証会社による代位弁済です。代位弁済とは保証会社が付いているローンで、保証会社が債権者の代わりに金融機関にローン返済を行うというもの。代位弁済が行われると債権は保証会社に移ります。

不動産投資に代表される多くの資金が必要とされる貸付では、保証会社を付けることがローン契約の条件になっていることが多くあります。保証会社に債権が移ると、物件が競売にかけられてしまう確率が高まります。

債権回収会社に債権が売却される

保証会社が付いていないローンの場合は、債権回収会社（サービサー）に債権が売却されます。債権回収会社とは、回収が不能になった債権を格安で買い取り、買い取った価格よりも多く回収することで利益を得ている会社のこと。債権回収会社にローン債権が売却された後は、その会社とのやり取りが始まります。

債権回収会社は支払い能力が残っていると判断すれば、返済額を減額するという方法をとりますが、回収できないと判断されると不動産を売却することで利益の確保を図ります。

物件が競売にかけられる

金融機関の返済を滞納し続けていたり、保証会社との交渉がまとまらない場合は、裁判所に不動産の差し押さえと競売の申立てを行います。強制処分の命令が下ると、強制的に物件が差し押さえられて競売にかけられ、かなり安い価格で売却されてしまいます。競売にかけられるまでの流れは次の通りです。

何も対策を打たないまま滞納し続けると、早い場合は滞納後3カ月から、遅くても6カ月前後には強制執行が出されて物件が差し押さえられてしまいます。

多額の借金が残る

競売となって相場よりも安い価格で売却されると、多額の借金が残ってしまうことになります。競売は市場価格の4割～5割ほどで売却されることが多く、売却資金も手元に戻ってきません。結果的に多額のローンだけが残って、一向にローン返済が進まないということに。

競売を申し立てられると、裁判所に物件の情報が公開され、多くの不動産業者が調査に来たり写真を撮ったりしにきます。近所に知られることになり、物件の周辺環境を悪化させる一因にもなります。

債務整理以外に「任意売却」という方法も

債務整理以外の解決方法として「任意売却」という方法があります。こちらでは任意売却のメリットや任意売却後に借金が残ったときの解決方法を紹介していきます。

任意売却とは

任意売却とは、銀行や保証会社といったローンの債権者と交渉して、物件の抵当権を抹消してもらい、通常の不動産取引方法で売却する方法です。競売は相場よりも4～5割ほどで売却されてしまいますが、任意売却では相場の7～9割ほどの価格で売却が可能に。より高い価格で売れれば、借金を大幅に減らすこともできます。

ただし競売がスタートして物件が落札されてしまうと任意売却できません。任意売却できるのは「競売が開札される前日まで」がタイムリミットです。この先の返済が難しいと思ったら、実際にローン返済が滞る前に早めに任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却のメリット

任意売却には次のようなメリットがあります。

競売と比較したときの最大のメリットは、高い価格で売却できるということ。そのためにはより速いスケジュールで動くのがポイントです。実際に任意売却を検討してから売買が成立するまでは平均で1カ月～3カ月程度の時間が必要です。

売却後の借金が残ったら？

任意売却後もローンが残ってしまった場合はどうしたらいいのでしょうか。不動産投資の失敗で借金が増えてしまうと、売却できても残債が残ってしまうことがあります。そのようなときは次に照会するような方法で解決することをおすすめします。

債権回収会社と交渉

任意売却後もローン返済が残ってしまったら、債権回収会社と交渉して返済金額よりも安く債権を買い取るか、生活に支障が出ない範囲で分割支払いにしてもらうことで解決が可能です。債権回収会社は回収不能となった債権を安く買い取り販売しています。手数料を上乗せしても残債の1～10％程度の価格で売却しているため、返済額よりも安値で債権を買い取ることが可能です。

また無理のない範囲で分割返済したいという相談にも応じてくれる場合が。今まで通りの金額で返済が難しいということを十分理解しているので、現実的な返済方法を提示すれば応じてもらえることも。ただし債権回収会社との交渉は専門家の協力が不可欠です。相手は債権回収のプロであり、法律に関する知識もあります。なるべくなら弁護士に代理人として交渉してもらうのがおすすめです。

債務整理を検討

任意売却後の借金は、債務整理することも可能です。ただし債権者と直接交渉して減額する任意整理では、債権者からの同意が不可欠です。債権回収により利益を得ている債権回収会社から同意を得るのはかなり難しいため、任意売却後の任意整理は現実的ではありません。選択できる方法は個人再生か自己破産のいずれかになるでしょう。

個人再生か自己破産かの選び方は、借金の総額やローン返済中のマイホームの有無、職業・資格制限の問題によって決めるべきです。5000万円以下で安定した収入があり、毎月の返済が可能なら個人再生が適していますが、減額されても返済しきれないほどの借金が残る場合は、思い切って自己破産した方がいち早く新しい生活へと踏み切れます。

不動産投資を失敗しないための秘訣

最後に再び不動産投資で失敗しないための秘訣を紹介していきます。

リスクがあることを認識する

不動産投資には様々なリスクがあることを認識する必要があります。不動産投資に関するリスクには次のようなものがあります。

これらのリスクを正確に理解してリスクマネジメントできれば、収益の悪化や不動産の選び間違いは防げるはずです。一昔前まで不動産投資というと、退職金が入った年配の方が老後の資産を運用するために行うのが多かったのですが、最近では若い人向けの不動産投資用ローンも増えています。

「ローンでお金を借りて不動産を購入出来れば、収益で返済でき資産が増やせる」と簡単に考えがちですが、「投資」と呼ばれるものにはリスクはつきもの。どんな投資でも損をするリスクは潜んでいることを忘れないようにしましょう。

数十年後のシミュレーションをする

不動産投資では今現在のことだけでなく、数十年後を見越した収支シミュレーションが不可欠です。不動産投資というとつい購入時の利回りが検討材料になりがちですが、購入時に設定している家賃が永遠に取れるわけもなく、築年数が経つにつれて家賃相場は下がっていきます。また建物の価値は時間の経過とともに下がっていくため、定期的な修繕や改修が欠かせません。

修繕費などの将来かかる経費を貯めておかないと、必要な修繕ができず、いつまで経っても空室が埋まらないという悪循環に。不動産で継続的に収益を確保するためには、10年後や20年後といった築年数の経過を見越したシミュレーションを綿密に行っていかなければなりません。

ローンの借り換えを検討

ローンを組んで物件を購入する場合は、より低い利息のローンへ借り換えすることも検討しましょう。ローンを組んで物件を購入するケースでは、元金と共に支払う利息が仕入れコストに含まれます。利回りにも影響を及ぼしてしまうため、より金利の低いローンへ借り換えるのが有効。また返済期間を延ばせるとキャッシュフローの改善にも役立ちます。

より低い金利のローンへの借り換えは、自分が住むために住宅ローンを組んだ人にも有効です。実際すぐに借り換えに動き出さないまでも、「今借り換えをしたらどの程度利回りが改善するか」を常に頭に入れておくだけでも、不動産投資の失敗が防げるでしょう。

頭金を多く入れる

不動産投資のために物件を購入する場合は、頭金を多く入れるのもポイントです。不動産投資は貯金にある程度余裕がある状態で始めるのがベストです。頭金をなるべくたくさん入れられると、ローン残高にかかる利息や返済総額を抑えられます。また万が一利息が上がっても手持ちの資金に余裕があれば対応可能です。

管理会社を安易に選ばない

物件を管理する不動産会社や管理会社を安易に選ばないのも、不動産投資を成功させる秘訣です。不動産管理会社はただ単に物件を管理するだけでなく、物件が持っている魅力をいかに維持してアピールできるかも管理会社の仕事です。不動産投資には空室率の増加と家賃減少という二つのリスクが存在します。そのリスクへの対応力も管理会社を選ぶ上で重要です。

不動産管理会社を選ぶ場合は、ホームページなどで「入居率」を公開しているかがチェックポイントです。入居率はその物件の全部屋数に対して入居している部屋数の割合です。物件の管理が行き届いていると入居者の満足度が高く空室率を抑えられます。また入居率が高ければ高いほどその管理会社に入居者を獲得する能力が高いといえます。

入居率は入居者獲得能力に自信がなければ出せません。管理料の安さだけで選ばず、入居率などを比較して管理会社を選ぶと、投資した物件の空室率を抑えられ、家賃減少も避けられるでしょう。

天災に強い物件を選ぶ

地震などに強い物件を選ぶのも、天災が多い日本で不動産投資をする上では欠かせないポイントです。不動産投資のもっとも難敵は地震や豪雨、台風やなどの天災や火事といった災害です。自分では防ぎようのない天災に対しては、物件のダメージを最小限にするために、なるべく天災に強い物件を選ぶ必要があります。

具体的には木造よりも鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造の方が災害に強いとされています。また1981年以降の物件は、現在のより高い耐震基準で建築されているので、万が一地震が起きても建物の倒壊や損壊を免れる可能性があります。

人口増減を考えて立地を選ぶ

日本ではすでに人口が減少傾向にあり、今後もその傾向は続きます。人口減少は入居者の母数が減ることになるため、不動産投資をする上での大きなリスクになり得ます。人口減少によるリスクを減らすには、なるべく人口の減少が少ないエリアを選ぶことも投資を成功させるためには欠かせません。

とくに大都市圏以外の地方では、人口減少がさらに激しくなり高齢化が進みます。入居者の多くは年齢が若い傾向がみられるため、空室率を減らすためには首都圏や関西圏、東海圏といった都心か、それに準ずるような県庁所在地がおすすめです。

まとめ

不動産投資による借金は債務整理が可能です。任意整理・個人再生・自己破産それぞれに条件やデメリットが異なるため、自分に合った債務整理方法で借金を減免していきましょう。ただし固定資産税などの税金は債務整理しても減額できません。また自分で手続きするのは手間・時間ともにかかるため、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産投資の借金を放置したままにすると、金融機関から一括返済を求められ、保証会社による代位弁済が行われ、最後には裁判にかけられて強制執行による競売が行われます。任意売却という方法もありますが、売却後も返済が残った場合は、債権回収会社と交渉する方法のほか債務整理で借金を減免できます。

不動産投資を失敗しないためのポイントを踏まえて、物件や管理会社を選んでいきましょう。もしも失敗した場合は、なるべく早めに対処することが重要です。借金問題の解決経験が豊富な弁護士なら、不動産投資で失敗して借金が残った場合でも、あなたに合った適切な解決方法をアドバイスしてくれるはずです。