アパート経営の失敗でできた借金が返せない…投資の現状と失敗する理由を踏まえ適切な対処方法を知ろう

• 「アパート経営を失敗して借金を作ってしまった…」
• 「不動産投資による借金の解決方法とは？」

最近副業としてアパート経営を選択するサラリーマン投資家が増えています。しかし物件や管理業者選びを失敗してしまうと、思うように利益が上げられずに借金だけが増えていく事態に。なぜこのようなことが起こってしまうのでしょうか。

こちらの記事ではアパート経営をはじめとする不動産投資の実態や失敗する理由を詳しく解説。それらを踏まえて失敗を回避するための方法や、失敗による借金解決方法も紹介していきます。すでにアパート経営で借金が増えつつある方やこれから不動産投資をはじめようと考えている方は参考にしましょう。

アパート経営など不動産投資に関する知識

アパート経営というと、親の代から持っているアパートを引き継いだというケースを考えがちですが、最近ではサラリーマンの副業としても人気の投資です。こちらではアパート経営をはじめとする不動産投資に関する現状や知識について紹介していきます

アパート経営とは

アパート経営とは、自らが所有しているアパートなどの集合住宅を管理することで家賃収入を得る事業。最近では自らが所有している土地にアパートを建築して経営を行うケースだけでなく、融資を受けて一から土地を探しアパートを建築するケースも。

アパート経営は軌道に乗れば、長期的に安定した収益を得られるようになるということで、不動産投資としても人気の方法です。

サラリーマン投資家が手を出しやすい

最近の不動産投資では、不労所得を増やすためや節税対策を目的としたサラリーマン投資家が増えています。確かに将来貰える年金に不安があると、長期的に収入を得られるアパート経営は魅力的に見えるでしょう。不動産会社では不動産投資に関するセミナーを各地で実施。WebやLIVEで行うセミナーも人気です。

ただし「簡単に儲かりそう」と、リスクについて勉強せず不動産会社の耳あたりの良い言葉だけを鵜呑みにしてしまうと、アパート経営を失敗して破綻の元に。とくに数千万円～数億円の元手が必要なアパート経営では、失敗が大きな痛手になりがちです。

ローンを利用してアパート経営する人も

サラリーマン投資家の中には、ローンを利用してアパート経営する人もいます。いわゆる「アパートローン」と呼ばれている金融商品で、マンションやアパートといった投資用目的で購入する場合に利用できるローンのこと。購入資金として以外にも、次のような用途で利用可能です。

銀行や信用金庫、信託銀行やJAバンクなど、多くの金融機関が取り扱っています。借り入れ時の利息には、固定と変動の二種類があり、2023年現在で固定金利が2～3％、変動金利で2.5％前後となっています。自宅用住宅を購入するときに利用する住宅ローンよりも金利は高めで、ある程度の頭金が必要になるなど借りにくくなっているのが現状です。

アパートローンが利用しにくくなった

2016年12月、金融庁がアパートローンに対して監視を強化することを発表しました。これはアパートの供給過剰を抑制する目的のため。先の相続税法の改正などで急激にアパートの建築市場が拡大し、短期間でアパートが急増する事態になりました。

このような状況を危惧した金融庁は「安易にアパートローンを融資しないように」と各金融機関に注意を促す結果に。そのため、本人の属性だけでなく経営状態や借りる目的なども明確にする必要があるでしょう。

ローンを組んでのアパート経営は高リスク

すでに所有しているアパートがない場合、多くの人は融資を受けてそれを返済しながらアパート経営をしていきます。1室から投資できるマンションとは異なり、アパートは1棟単位で建築・購入の必要があるため、費用が多額に。サラリーマン投資家にとって億単位の借金を抱えるような投資は、かなり高リスクといえるでしょう。

とくに収益性や管理にかかる費用を甘く見積もっていると失敗のもと。しばらくは赤字分を自分の収入や蓄えを取り崩しながら補填できますが、それもいずれは尽きてしまいます。結局はローンを返せなくなり、破綻という結果になるでしょう。

社会問題化した不動産投資

不動産投資に関するトラブルは、社会問題にもなっています。こちらでは、過去にメディアを賑わせた不動産投資に関するトラブルを2つ紹介します。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車事件とは、2018年にある不動産会社がサブリースとして展開していた女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」にまつわるトラブルのこと。サブリースとは、投資家に不動産を販売し、そのまま不動産会社が借り上げて運営するという契約方法です。

1棟1億円以上という高額物件がほとんどで、多くの投資家はスルガ銀行でローンを組み、毎月入るサブリース料で返済するという計画でした。当初は30年間の家賃収入を保証するという契約でしたが、すぐに投資家へ支払うサブリース料の減額を要求し、翌年以降はリース料の支払いを完全にストップ。多くの投資家が多額のローンを抱える結果となりました。

物件を売却してローン返済を試みようとする投資家もいましたが、そもそも相場の倍近い金額で購入していたため、売却できても補填できずにオーバーローン状態に。そもそもスルガ銀行によるローン審査で書類の改ざんが常態化しており、本来審査に落ちる可能性があった人も融資を受けていました。

参考：2018年スルガ銀行シェアハウス不正融資「かぼちゃの馬車」事件～被害者男性が振り返る｜日刊ゲンダイDIGITAL

TATERU問題

2015年～2018年の3年間に発生した、不動産投資のトラブルです。自社開発のアパート1棟をサラリーマン投資家に販売するという売り切り型のアパート建築契約において、不動産会社「TATERU」の社員がローン希望者の預金残高を水増しするといった書類の改ざんで、銀行から多くの融資を引き出させていたことが発覚。

実際には23万円しかないサラリーマン投資家の預金残高を、一桁増やして623万円に改ざん。銀行からのアパートローン1億円あまりの融資を受けるなどしました。改ざんに関わった社員は解雇されたほか、不動産会社自体も1年以内の業務停止命令を受けました。

投資詐欺による借金の解決方法については、こちらの記事を参考にしましょう。

「投資詐欺による借金は債務整理で解決！詐欺にあわないコツやおすすめ整理方法とは？」

アパートローンが返済できないと起こること

何らかの事情でアパートローンが返済できなくなると、融資を受けている金融機関からの督促が始まります。初めの1カ月ほどは電話による督促だけで済みますが、滞納期間が長くなるにしたがって「督促状」や「催促状」などの警告書面が届くように。

一般的に滞納から3カ月を超えると、分割払いで返済できていた「期限の利益」が喪失。一括返済するように求められます。分割払いだったローンも返済できなかったということで、ローン残高を一括で返済できる訳もありません。そのため、アパートを競売にかけて売却しないと返済は困難に。

つまり「期限の利益の喪失の通知」が届いた時点で、アパートを手放さなければならないことはほぼ確実です。ローン借入時に保証会社と契約していると、あなたの代わりに保証会社がローンを支払ったという「代位弁済の通知」が届きます。また債権をサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却されたことは、「債権譲渡通知書」で分かります。いずれの場合も、最終的にはせっかく購入したアパートを手放す結果となります。

投資による債務整理は右肩上がり

日本弁護士連合会・消費者問題対策委員会がまとめた「2020年破産事件及び個人再生事件記録調査」によると、

投資（株式・会員権・不動産等）の失敗による個人再生や自己破産（多重債務）の割合は右肩上がりです。

とくに、安定した収入がある人が利用できる個人再生での増加が顕著で、2005年に全体の1.28％だったものが、2020年には5.76％と4倍以上に増加。一方で生活苦や低所得、事業の失敗を利用とした多重債務の割合が減っていることから、経済情勢の変化というよりは、単に投資を行う人が増えているからということが分かります。

投資が活況だという良い面があるだけでなく、投資の失敗で債務整理をする人も増えていることを覚えておきましょう。

参照：2020年破産事件及び個人再生事件記録調査｜日本弁護士連合協会・消費者問題対策委員会

アパート経営が失敗する典型例

ではどのような理由からアパート経営が失敗してしまうのでしょうか。こちらではアパート経営が失敗する典型例を紹介していきます。

頭金なしのフルローン

頭金なしのフルローンを組むと、他のローンと同様に、借入金による収支の圧迫が見られます。フルローンはより小さな負担（資金）で、大きな収益を得るという意味で有効な方法です。しかし月々の返済額が大きくなることから、結果としてキャッシュフロー（お金の流れ）が悪化。その分得られる利益が少なくなります。

またフルローンを組んでいると、より低い金利のローンへの借り換えが難しい傾向にあります。さらにローンを完済して自己資産となるまでに長い期間がかかり、新たに物件を購入しようと思っても担保に入れることができません。

今のままの入居率がこの先も続けばいいですが、さまざまな原因で入居率が落ちることもあるでしょう。そうなるとあっという間にローン返済ができなくなり、アパート経営が失敗に終わります。

物件の価値に見合わないローンを組んだ

物件の実際の価値に見合わない高額なローンを組んだ場合も、アパート経営が失敗する一因です。物件の持つ実力や評価額をきちんと見積もりできないと、家賃収入が思うように得られず、売却しようと思ってもローンの残債を完済できない金額でしか売れません。

アパートローンは住宅ローンとは異なり、物件購入者の返済能力よりも物件の収益性や評価額が審査の対象になりがち。結果として、住宅ローンよりもはるかに高額な融資を受けられます。一方で物件が持つ実力以上の融資を受けてしまうと、収入や自己資金に対して高額過ぎる結果として、ローン返済を継続できなくなります。

管理にかかる費用を考えていなかった

物件管理にかかる費用を考えてキャッシュフローを確保しておかないと、アパート経営は失敗しがちです。アパートを管理運営するためには、次のような費用がかかることを覚えておきましょう。

これらの費用を確保しておかないと、アパートに何か問題が起きたときに対処できなくなります。そしてトラブルに対処できないままでいると空室が発生し、あっという間にキャッシュフローが悪化。すぐにローン返済ができなくなってしまうことも。

これらの費用はたとえ家賃収入がマイナスでも、容赦なくかかってきます。悪循環を産まないために、ある程度のキャッシュフローを確保しておきましょう。

空室の増加

アパート経営が失敗する大きな原因に、空室増加による家賃収入の減少があげられます。家賃収入を得ることが第一の目的となっている以上、入居者がいないと話になりません。しかし物件選びを間違って、需要の少ないエリアのアパートを購入してしまったり、安いからと古い物件に手を出して入居希望者から敬遠されてしまうと経営が立ち行かなくなります。

とはいえ、順調に経営している間にも災害や事故物件になるなど、予測不能な理由も発生します。そのためアパート経営の失敗は誰にでも起こりうるものと考えていた方がよさそうです。

入居者が家賃を支払わない

空室がなく入居者がたくさんいても、アパート経営が失敗するケースがあります。それは入居者が家賃を滞納する場合です。また夜逃げなどによる家賃の未払いも起こり得ます。一度家賃滞納者が出てしまうと、家賃収入がなくなるだけでなく、他に貸すこともできません。非常に重大な問題といえるでしょう。

通常、3カ月～6カ月以上の滞納が継続されると、入居者に強制退去を求められます。すんなり退去してくれればいいのですが、入居者が居座ったりすると、契約次第ではあるものの費用をかけて裁判を行わなければならないケースも。費用や時間だけでなく大変な労力もかかるでしょう。

サブリース契約の失敗

最近増えているアパート経営のトラブルが、サブリース契約が原因となるものです。空いている土地を所有している地方の地主をターゲットに、アパート建築から運営、修繕などを不動産会社が一手に行うというもの。多くのサブリース契約では、入居者の有無にかかわらず一定の手数料を支払えば家賃収入を得られるというシステムです。

ただし契約事項をよく確認せずに契約してしまうと、契約解除時には違約金が必要、修繕費はすべてオーナー負担などによるトラブルの原因に。自分で運営しようと思ってもアパート経営のノウハウがないために、十分な入居者を集めることができずに、泣く泣く物件を手放さざるを得なくなるケースも。

不動産投資の失敗による借金問題を回避する方法

アパート経営は事業として成り立つものですが、投資という名前が付くということは、マイナスになってもすべて自己責任ということを忘れずに。投資で失敗しないためには、自分で対策を考える必要があります。そのためには、次のような方法を実践してローン返済できなくなることを避けましょう。

空室率を減らす

家賃収入を得ている以上、アパートの空室率を減らす対策は必須です。空室率とは、所有しているアパートの戸数に対して、入居者がいない空室の割合を示すもの。空室率を低く抑えることは、アパート経営の基本です。空室率の計算方法はさまざまあるものの、目安は20％程度です。これを超えると経営が難しくなることを覚えておきましょう。

では空室率を減らすためには、どのような対策が必要なのでしょうか。こちらはアパートの空室率を減らす対策の主なものです。

家賃滞納対策

空室対策と同様に、家賃滞納対策も欠かせません。オーナーは入居者をある程度選別することができるものの、選んで入居させることは不可能です。そのため、賃貸契約の時点で滞納時の対応について明確にする、口座引き落としで家賃回収を確実にする、保証会社との契約を必須にするなど、家賃滞納を指せない工夫をする必要があります。

金融機関にリスケジュールを申請

どうしてもアパートローンの返済が難しい場合は、ローンを借りている金融機関にリスケジュールを申請しましょう。リスケジュールとは、一定期間だけ返済額を減額するなど、金融機関と相談して返済条件を変更すること。条件次第では、返済期間の延長に応じてもらえる可能性もあるでしょう。

リスケジュールを申請する場合は、「来月の支払いが難しい」と感じたら早めに相談すること。ただしリスケジュールの条件として担保や保証人の追加、金利の引き上げなどを提示される可能性があります。将来的な負担を考えたうえで、慎重に判断するようにしましょう。

金利の低いローンへの借り換え

ローンの金利が負担になっている場合は、より金利の低いローンへの借り換えを検討しましょう。当初の手数料等の費用がかかるものの、その後の返済が楽になります。ローンを借り換えることで、アパートの収益性が改善されて経営が安定する場合も。

ただし借り換えには審査が必要で、すでに返済を滞納してからでは、信用情報に事故情報として登録されるため、新たなローンを借りることはできません。借り換えをする場合には、滞納する前に、早めの判断がカギです。

オーバーローンが解消されるまで我慢

ローンを返済しながら、オーバーローンが解消されるまで待つという選択肢があります。オーバーローンとは、ローン対象の物件の価値よりも、ローン借入残高の方が高い状態のこと。この状態で売却しても、ローンの支払いだけが残る羽目に。

とりあえず毎月の返済を滞りなく行っていれば、残債は確実に減っていきます。それに対してアパートの価値は、災害や事故などが発生しない限り急激に下落する心配はありません。いずれは売却額がローン残債を上回るときが来るという訳です。

ただしローン返済が負担になり、新たな融資が必要になっている状態では、オーバーローン解消まで待つというのは現実的ではありません。

早めの損切り

アパート経営において損失がさらに大きくなるだろうと予想できる場合には、早めの損切が効果的。損切りとは投資用語で、保有している株が下がり損失が出ている状態で売却すること。損切りは損失をより小さくする方法として有効な手段です。

不動産投資でも、早めの損切りは重要。「しばらく経てば黒字化するだろう」と甘い考えで所有し続けていると、かえって借金が膨らんでしまう恐れがあります。損をした状態で売却することに抵抗を感じる人がいるかもしれませんが、少しでも手持ち資金を残しておければ、それで新たな投資を始めることも可能です。損切りは新たな成功のための準備でもあると考えましょう。

アパート経営に失敗したときの解決方法

ローン返済が滞りはじめ、アパート経営が失敗に終わりそうと感じたら、次のような解決方法を取りましょう。

任意売却

「オーバーローンで売却できない…」という方におすすめなのが、任意売却です。任意売却でアパートを売却できれば、抵当権が設定されている物件でも、裁判所による競売よりも有利な条件で売却可能です。

任意売却とは

任意売却とは、ローン債権者（金融機関や保証会社）と交渉の上、ローンが残った不動産の抵当権を抹消してもらい、市場価格に近い値で売却する方法。任意売却を選択すると、オーバーローン状態でも抵当権は解消されます。また残債が出る場合でも、返済額や返済期間の見直しが行われる可能性があります。

赤字続きのアパートを抱えながら返済を続けるよりも負担が軽くなる場合が。ローンを組んで資金を工面した不動産投資に失敗してしまうと、ほとんどローン返済は不可能になります。このような場合でも、任意売却はとても効果的です。

任意売却のメリット

任意売却には次のようなメリットがあります。

不動産投資をしている方に関しては、競売よりも高く、相場に近い価格で売れるのが一番のメリットではないでしょうか。

税金などは分割払いで相談

固定資産税などの税金は、下で紹介する債務整理を行っても減免できないので、担当する役所に相談して分割払いにしてもらう方法があります。所得税や固定資産税、相続税などは国税のため税務署に、個人事業税などの地方税は各自治体の税務担当部署に相談してみましょう。

税金の分割払いの交渉も、早めの相談が肝心。滞納があると交渉に応じてもらえなかったり、条件が厳しくなったりするので、滞納しそうだと分かった時点で相談に行くのがポイントです。

売却後の借金が残ったときは債務整理

任意売却などでアパートを売却してもなお借金が残ってしまうケースがあります。そのようなときには、次のような債務整理方法で解決が可能です。

任意整理

任意整理は、債権者と交渉することで利息の減額や返済期間の延長を目指す手続きです。費用がかからず周囲に知られることなく手続きできるので、メリットの大きな債務整理方法なのですが、元々利息が少なく返済期間が20～30年と長いアパートローンの減額には向いていません。

そのため、次のようなケースで限定的に使うことをおすすめします。

任意整理しない方がいいケースについて詳しくは、こちらの記事を参考にしましょう。

「任意整理をしない方がいい14のケースとありがち誤解とは？悩んだときの解決方法も解説」

個人再生

個人再生は借金の元本を大幅カットすることで、3年～5年かけて残りの借金を分割で返済する手続き。例えばローン購入したアパートを処分して、1000万円のローンが残ってしまった場合に、200万円を分割で返済していくことで、残りの800万円を減額してもらえる場合があります。

とくにサラリーマン投資家で、家賃収入以外の低収入がある方は、個人再生が適しています。また個人再生では、ローンが残っている持ち家に住んだまま借金を減額できる「住宅ローン特則」があるのも特徴。ただし住宅ローン督促が利用できるのは、申立人本人が住んでいる居住用の不動産のみ。

次のような場合には、住宅ローン特則が利用できないので注意しましょう。

投資用不動産を購入するために利用したアパートローンは、住宅ローン特則の適用外です。そのため個人再生を行う場合でも、投資用物件は任意売却等で売却することをおすすめします。

個人再生で住宅ローンがどうなるか知りたい方は、こちらの記事を参考にしましょう。

「個人再生で住宅ローンはどうなる？特則適用の条件・巻き戻し・手続き後のローンについて」

自己破産

個人再生で減額しても借金を返せる見込みがないときは、自己破産が最終手段です。自己破産は必要最小限の財産以外を処分される代わりに、ローン残債の返済義務を免除（免責）できます。多額の借金から1日でも早く解放されたいと考えている方にとって、自己破産は最も適した手続きでしょう。

とはいえ自己破産には、次のようなデメリットがあります。

アパートなどの不動産を所有している場合は、破産管財人による財産調査が必要な「管財事件」になる可能性が高いでしょう。管財事件で自己破産する場合のデメリットはこちらです。

債務全てが免責されるというメリットと、上記のようなデメリットを比較したうえで、それでも自己破産しかないと思った方は、債務整理に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

不動産投資の借金を債務整理できるかについては、こちらの記事を参考にしてください。

「不動産投資で作った借金は債務整理できるのか？注意点や失敗しない秘訣を解説」

まとめ

アパート経営は、不動産投資の中でもサラリーマン投資家に人気の投資方法です。親から相続したアパートをお持ちの方以外は、アパートローンを組んで不動産を購入する方も多いでしょう。最近では金融庁によるアパートローンの規制が示すように、アパートの供給過多が懸念されます。

アパート経営が失敗するのには、頭金なしのフルローンや管理費用のキャッシュフロー不足、物件価値に見合わない高額なローン利用や空室の増加が挙げられます。アパート経営の失敗を回避するには、空室・家賃滞納対策や金利の低いローンへの借り換え、金融機関へのリスケジュールの相談が有効。

それでもダメなら、任意売却を利用してアパートを売却し、残った借金は債務整理することをおすすめします。借金を大幅に減額できる個人再生や、借金すべてを免除できる自己破産などの方法があるので、債務整理に詳しい弁護士に相談して、最も適した債務整理方法をアドバイスしてもらいましょう。

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